Új szabályok a lakásbérlet terén

   Csaknem egy éve került elfogadásra a rövid távú lakásbérletről szóló 98/2014 sz. törvény, amely 2014. május 1-től hatályos. Célja a bérlők túlzott védelme miatt pangó magánbérlakások piacának liberalizálása és fellendítése volt, amely egyben a munkaerő földrajzi mobilitását is ösztönözné, s ezáltal hozzájárulna a munkanélküliség csökkentéséhez. Hogy ezeket a célokat mennyire sikerül majd teljesíteni, azt csak évek múlva fog lehetni kiértékelni. A lakásbérletre vonatkozó új szabályokkal azonban nem árt, ha tisztában vagyunk, hiszen sokan nem merik bérbe adni lakásukat az elavult korlátozások miatt.

   Az új törvény – ahogy azt a címe is elárulja – csak a rövid távú lakásbérletre vonatkozik, amely maximum 2 évre szóló írásbeli bérleti szerződés alapján jöhet létre (egyéb esetben továbbra is a Polgári Törvénykönyv /a továbbiakban Ptk./ érvényes, mely szerint nem kötelező írásba foglalni a bérleti szerződést, de mindenképpen ajánlatos mindkét fél szempontjából). Ahhoz, hogy a rugalmasabb feltételeket biztosító jogszabályt lehessen alkalmazni, a bérleti szerződés azonos feltételek mellett legfeljebb kétszer hosszabbítható, tehát összesen 6 évig lehet érvényben. További fontos feltétel, hogy a szerződésnek tartalmaznia kell a bérlő arról szóló nyilatkozatát is, hogy tudomásul veszi, hogy a szerződés az idézett törvény szerint köttetik. Amennyiben a bérbeadó nem teljesíti a jövedelemadóról szóló 595/2003 sz. többször módosított törvény 49a §-a szerinti  regisztrációs kötelezettségét, miszerint legkésőbb a bérbeadást követő hónap végéig regisztráltatnia kell magát az illetékes adóhivatalnál, nem érvényesítheti a szerződés felbontására vonatkozó előnyösebb jogait, az új jogszabály tehát motiválni hivatott a lakásukat bérbe adó tulajdonosok adózását is. A bérbeadó köteles bizonyítani a bérlőnek regisztrációs kötelezettségének teljesítését.

   Miben előnyösebb a speciális előírás? Elsősorban rugalmasabb szabályokat tartalmaz a bérleti szerződés felbontására vonatkozóan. A Ptk. szerinti felmondási idő 3 hónap, melyet a felmondás kézbesítését követő hónaptól kell számítani és a felmondási feltételek is nagyon szigorúak, miközben az ezektől eltérő megegyezés érvénytelen. Ezzel szemben a speciális törvény szerint a bérbeadó helyzete jelentősen kedvezőbb, mivel a megszabott felmondási feltételek kevésbé szigorúak és lehetővé teszi egyéb felmondási okok és azonnali hatállyal történő elállás jogának szerződésbe foglalását is, valamint a bérlő részéről is korlátozza a felmondási okokat. A Ptk. szerint pl. ha a felmondás oka a bérleti díjjal és a bérlőt terhelő költségekkel való elmaradás, a befizetéssel több mint 3 hónapot kell késnie a bérlőnek, hogy fel lehessen neki mondani, ráadásul ha bebizonyítja, hogy objektív okokból van anyagi szükséghelyzetben, 6 hónappal meghosszabbodik a felmondási idő. A rövid távú lakásbérletről szóló törvény ugyanerre az esetre a tartozás idejét egy hónappal lerövidíti és a felmondási idő sem hosszabbítható. A felmondási idő is más: minimum 1 hónap, de a legsúlyosabb okoknál (több mint 2 havi elmaradás a bérleti díjjal vagy a lakás rongálása írásos figyelmeztetés ellenére) csak 15 nap, miközben a felmondás kézbesítését követő naptól kezdődik. Nagyon fontos különbség az eddigi és az új szabályozás között az is, hogy ha a bérlő érvénytelennek tartja a felmondást, a felmondás kézbesítésétől számított 2 hónapon belül kell perelnie a bérbeadót, de az eljárás nincs befolyással a felmondás hatályára (a Ptk. szerint a határidő 3 hónap és a felmondás csak akkor lép hatályba, ha a bíróság jogerősen elutasítja a keresetet, ami akár évekig is eltarthat). Az új törvény szabályozza a gyakran alkalmazott kaució kérdéskörét is: a bérlő bérleti szerződésből fakadó kötelezettségeinek biztosítékául szolgáló összeg max. a bérleti díj és egyéb költségek (rezsi) háromszorosa lehet, s amennyiben felhasználásra kerül, a bérlő egy hónapon belül köteles újra megfizetni a felhasznált összeget.

  Fontos tudatosítani, hogy a 2014. május 1. előtt megkötött szerződésekre az új jogszabály nem vonatkozik, ezért szükség esetén új szerződést kell kötni. Nem vonatkozik továbbá a szövetkezeti, szolgálati, községi vagy megyei lakásokra sem, 

Mgr. Szekeres Klaudia-ügyvéd
Tel.: 031/779 60 06, 0914 240 723