Mi az elbirtoklás?

   Az elbirtoklás (szlovákul vydržanie – vigyázat, nem tévesztendő össze a vydraženie, azaz elárverezés kifejezéssel!) olyan eredeti tulajdonszerzési mód, melyet az új tulajdonos nem a régi tulajdonostól szerez meg, hanem a törvény erejénél fogva keletkezik, amennyiben valaki bármilyen dolgot jóhiszeműen sajátjaként birtokol, mégpedig szakadatlanul a Polgári Törvénykönyvben (40/1964 sz. többször módosított törvény) megszabott ideig, amely ingatlan esetében tíz, más dolog esetében három év. Amennyiben a felsorolt feltételek bármelyike hiányzik, a tulajdonjog nem jöhet létre érvényesen. Hogy a leírt definíció érthetőbb legyen, nézzük meg közelebbről a benne foglalt feltételeket.

   A birtoklás azt jelenti, hogy valaki a dolgot magához veszi vagy az más módon hatalmába kerül (birtokos). A birtokos ugyanúgy használja a dolgot, mint a tulajdonos, de ha ezt jogalap nélkül teszi, úgy rosszhiszemű birtoklásról beszélünk, ellenkező esetben pedig jóhiszemű birtoklásról. Jóhiszemű birtoklás leggyakrabban szóbeli vagy írásbeli bérleti szerződés alapján jön létre, ez azonban az elbirtokláshoz nem elég, mivel elbirtoklásnál a birtokosnak abban is jóhiszeműnek kell lennie, hogy valamilyen okból kifolyólag őt illeti a tulajdonjog. Régebben például gyakran csak szóbeli megegyezés alapján jöttek létre még az ingatlanokról szóló szerződések is (ajándék, adásvétel, csere), s mivel nem került sor a tulajdonjog-változás bejegyzésére az ingatlan-nyilvántartásban, az új tulajdonos nem szerezhetett érvényesen tulajdonjogot. Amennyiben viszont ilyen módon jóhiszeműen sajátjaként birtokolja az ingatlant szakadatlanul legalább tíz évig, elbirtoklással szerez tulajdonjogot. Az említett határidőbe beszámítható az előd(ök) elbirtoklási ideje is. Ha az elbirtoklás megszakad (pl. a tulajdonos a birtokost a dolog kiadására írásban felszólítja vagy eziránt bírósághoz fordul), a birtoklásnak addig eltelt ideje nem vehető figyelembe, és az elbirtoklás a megszakadást okozó körülmény elmúltával újból kezdődik.

   Ahhoz, hogy az új tulajdonos jogilag is érvényesíthesse tulajdonjogát, természetesen szükség lesz annak bejegyzésére, amely vagy közjegyző által jegyzőkönyvbe foglalt nyilatkozat alapján vagy jogerős bírósági végzés alapján lehetséges.  Ha a régebbi (bejegyzett) tulajdonosnak (vagy ha már nem él, akkor örököseinek) nincs kifogása az elbirtoklás ellen és beleegyezését adja az így szerzett tulajdonjog bejegyzéséhez, viszonylag egyszerű a helyzet, mivel ilyen esetben a helyi önkormányzat is egyet szokott érteni az elbirtoklással, s miután sikerül ezeket a nyilatkozatokat beszerezni, bármely közjegyzőnél lehet kérni az elbirtoklást igazoló jegyzőkönyv kiállítását. Ha ez az út nem járható, bírósági perben kell érvényesíteni az elbirtoklással szerzett jogokat, gyakorlatilag azonban csak akkor érdemes bírósághoz fordulni, ha az elbirtoklást bármilyen erre utaló irattal  vagy tanúvallomással bizonyítani lehet. Ellenkező esetben sajnos nincs esély sikerre vinni a pert. Fontosnak tartom még megemlíteni, hogy elbirtoklással nemcsak tulajdonjog szerezhető, hanem telki szolgalom is (szlovákul vecné bremeno), mint például a bizonyos esetekben nélkülözhetetlen idegen telken való átjárás joga.

Mgr. Szekeres Klaudia, ügyvéd